前段时间，北京一套跌幅40%的学区房刷屏，诸多学区房也出现了降价的趋势，市场进入冷冻期，这是否说明在房住不炒的理念下，在教育改革持续扩散的今天，最坚挺的房子也熄火了，市场真的转向了？学区房还能吗？

　　投资房产说到底看的是溢价。众所周知，学区房的价值可以拆分为两个部分，一部分是房子本身价值，另一部分是优质教育资源的入口价值，即学区房的“溢价”。在下行，学区房的溢价还有多大？云房数据研究中心通过对北京重点小学附近小区二手房住宅监测分析，提供最新的学区房溢价情况，为大家投资决策做出参考。

　　为排除一些滥竽充数的伪学区的干扰，本次只选择北京市东城区、西城区和海淀区排名前十的重点小学。通过各小学的划片小区价格，以及划片小区周边1公里非学区房住宅均价，计算出东城区、西城区和海淀区各重点小学学区房溢价率以及三个行政区学区房整体溢价率。

　　溢价率=（重点小学学区房均价/周边1公里非学区房住宅均价）-1

　　前10重点小学学区房整体溢价率17.18% 海淀区溢价最高

　　据统计，2017年东城区、西城区和海淀区排名前10位的重点小学划片区域内二手房住宅整体溢价率为17.18%，其中海淀区为21.13%，东城区为17.06%，西城区为13.33%。东、西城两区教育资源分布较为均衡，且处于中心城区，房价整体处于高位，因此，东、西城重点小学附近二手房溢价率比海淀区要低一些。

　　东城史家小学区房溢价率最高为31.09%

　　东城区重点小学附近二手房溢价率排名由高到低的小学分别为史家小学、和平里四小、和平里九小、胡同小学、景山学校小学部、光明小学、和平里一小、汇文第一小学、府学小学和一师附小。其中，史家小学附近二手房溢价率最高，为31.09%，一师附小附近二手房溢价率最低，为10.82%。

　　西城育翔小学学区房溢价率最高为22.00%

　　西城区重点小学附近二手房溢价率排名由高到低的小学分别为育翔小学、北京实验二小、五路通小学、西师附小、中古友谊小学、育民小学、北京小学走读部、三里河三小、黄城根小学和北京实验一小。其中，育翔小学附近二手房溢价率最高，为22.00%，北京实验一小附近二手房溢价率最低，为9.13%。

　　海淀三小学区房溢价率最高为34.12%

　　据统计，海淀区重点小学附近二手房溢价率排名由高到低的小学分别为中关村第三小学、五一小学、中关村第一小学、石油附小、人大附属小学、中关村第二小学、海淀区上地实验小学、人大附属中学实验小学、海淀区实验小学和翠微小学。其中，中关村三小附近二手房溢价率最高，为34.12%，翠微小学附近二手房溢价率最低，为8.96%。

　　如此看来，学区房的光环渐褪，但从溢价率分析，它的价格依然是最坚挺的。如何投，怎么投相信大家通过前面的分析应该能做出科学合理的判断。

　　附表：东城、西城和海淀区对应的重点小学、学区及非学区二手房价格及溢价率